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Comment estimer concrètement son bien immobilier ?

En tant que propriétaire de votre logement, vous mûrissez un projet de mise en vente immobilière. Dans ce cadre, vous souhaitez réaliser vous-même l’estimation du prix de votre maison ou de votre appartement. Pour cela, différentes techniques, astuces, mais surtout plusieurs outils d’estimation en ligne sont à votre disposition. Tour d’horizon.

Estimer soi-même sa maison : 3 règles pour vous guider

Vous avez choisi de réaliser une estimation indépendante de votre bien immobilier. Le prix de vente que vous fixerez conditionnera donc — au moins en partie — la suite de votre projet.

Avant même de songer à établir une fourchette de prix, il est intéressant d’essayer de prendre du recul par rapport à votre bien. L’idée est de ne plus voir votre maison ou votre appartement comme tel, mais comme n’importe quel autre bien immobilier à vendre. La première étape est donc celle du détachement, utile pour éviter les erreurs d’estimation.

De même, ne vous focalisez par sur votre prix d’achat. Propriétaire depuis 10, 20 ans ou plus, le marché de l’immobilier a sans aucun doute grandement évolué depuis votre signature de compromis.

Parce que l’objectivité est essentielle en matière d’immobilier, identifiez chaque caractéristique structurelle de votre bien, ses atouts et ses faiblesses. Est-il atypique, possède-t-il une piscine ou une véranda ? Est-il proche des écoles, des services de soin et des commerces, desservis par les transports en commun ?

Utiliser les outils en ligne et analyser le marché immobilier

  • Simulateur en ligne

En quelques clics cet outil vous permet d’obtenir une estimation précise et fiable basée sur les prix du marché dans votre secteur. Le simulateur en ligne des prix de l’immobilier peut être utilisé gratuitement et à tout moment pour vous aider à trouver rapidement le juste prix de vente de votre bien.

Mises à jour par les notaires, elles donnent accès à de nombreuses statistiques sur les prix de l’immobilier. Sur le fichier BIEN pour Paris et l’Île-de-France et sur le fichier PERVAL pour le reste de l’hexagone, sont notamment consultables les prix au mètre carré partout en France et les caractéristiques de chaque bien ; nombre de pièces, surface en mètre carré, parking, diagnostic de performance énergétique (DPE)…

À l’origine utilisé par la Direction générale des finances publiques, l’outil d’estimation PATRIM est désormais ouvert à tous et accessible depuis l’espace particulier du site des impôts. Il offre une vision précise des transactions immobilières réalisées sur les cinq dernières années, à l’exception des biens situés à Mayotte et en Alsace-Moselle.

En complément de l’aide à l’estimation PATRIM, la Direction générale des Finances publiques (DGFiP) et Etalab (département de la direction interministérielle du numérique — DINUM) ont développé l’application DVF. Sous forme de carte, l’outil permet de prendre connaissance des informations détenues par l’administration fiscale en matière d’immobilier (prix et date de vente, localisation, descriptif du bien…).

En complément des données PERVAL et BIEN, notaires de France proposent plusieurs outils dédiés à l’immobilier sur leurs sites internet : calcul de succession, plus-value, frais immobiliers, carte des prix de l’immobilier

Établir une étude comparative de marché

En vous basant sur les biens immobiliers déjà vendus dans la même catégorie que le vôtre, les biens actuellement en vente et les biens restés invendus dans votre secteur géographique, vous pouvez établir une estimation moyenne du prix sur le marché local. À vous ensuite d’appliquer différentes décotes et surcotes en fonction des particularités de votre logement.

Valoriser votre bien pour le vendre mieux

Passer en revu l’état général du bien, son style, sa décoration, son niveau d’entretien, ou encore la qualité de son isolation phonique et acoustique, vous permet de cibler les points de valorisation intéressants à optimiser avant la vente. Des travaux indispensables non effectués — toiture en mauvais état, tout à l’égout à installer, simple vitrage… — sont autant de défauts qui vous obligent à baisser votre prix de vente pour trouver un acquéreur. Une rénovation de l’habitat plus complète peut alors être envisagée.

Pour estimer concrètement votre bien à sa juste valeur, demandez un devis à plusieurs artisans, c’est gratuit. Dans la plupart des cas, des travaux de rénovation effectués récemment sont un atout considérable pour le vendeur, d’autant que de nombreuses aides financières peuvent vous accompagner dans leur financement. À titre d’exemple, un bon DPE fait automatiquement augmenter le prix de vente d’un bien, car il est synonyme de factures énergétiques réduites.

Astuce : prévoir une marge de négociation

De potentiels acheteurs pourront vous faire une offre inférieure au prix de vente de votre bien. Pour anticiper cette négociation, laissez-vous une marge suffisante pour faire un pas vers eux sans perdre d’argent. Attention toutefois si vous décidez d’augmenter votre prix, à ne pas surévaluer votre maison ou votre appartement.

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